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    產(chǎn)業(yè)園區(qū)為什么一定要走
    發(fā)布者:唐僧    發(fā)布時(shí)間:2016-01-20 22:45:15    點(diǎn)擊次數(shù):10591

    “產(chǎn)業(yè)+基金”這條路?過(guò)往的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng),是“基地+基金”的概念,就是在提供辦公場(chǎng)地、設(shè)施等基礎(chǔ)物理空間外,還要為入駐企業(yè)提供成長(zhǎng)中的各個(gè)階段所需要的投融資服務(wù);但隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整轉(zhuǎn)型、優(yōu)化升級(jí),不管是企業(yè)還是市場(chǎng)都對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求,進(jìn)化成了“產(chǎn)業(yè)+基金”的模式,要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅要形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群的效應(yīng),還要在這個(gè)集群的共性認(rèn)知上,形成一個(gè)著實(shí)有效的資本投融資機(jī)制。招商引資內(nèi)參選取此文供參考。

    在中國(guó)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)觸碰到“天花板”,呈現(xiàn)下滑的發(fā)展態(tài)勢(shì)下;國(guó)家及時(shí)喊出了“服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的口號(hào),使得一直默默無(wú)聞、低頭耕耘的產(chǎn)業(yè)園區(qū)一下子就被推上了輿論的風(fēng)口浪尖,成為撬動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力杠桿。一時(shí)間,住宅地產(chǎn)開發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)巨頭、基金大鱷等紛紛沖入了這股大浪潮中,或開發(fā)、或投資、或服務(wù)運(yùn)營(yíng),一度使一些在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域低調(diào)了十余年的老牌企業(yè)都成為行業(yè)頂禮膜拜、爭(zhēng)相研究模仿的時(shí)代樣本。

    可是時(shí)代不同了,榜樣的力量也在經(jīng)受考驗(yàn)。隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷轉(zhuǎn)型升級(jí),產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)對(duì)園區(qū)的要求,不再只是停留在“基地+基金”層面,不再僅僅滿足于辦公設(shè)施物理空間的提供,人力培訓(xùn)、法律咨詢、商標(biāo)申報(bào)等基礎(chǔ)服務(wù)的提供,及成長(zhǎng)中各個(gè)階段所需要的租金入股、股權(quán)投資、pe退出等投融資支持;還要求園區(qū)要形成產(chǎn)業(yè)集群的效應(yīng),要求園區(qū)依靠龍頭企業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng),使產(chǎn)業(yè)鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié)像緊緊咬合的齒輪一樣,滾動(dòng)循環(huán),形成一個(gè)閉環(huán)的生態(tài)鏈,使得入園企業(yè)能夠生長(zhǎng)在一片可持續(xù)發(fā)展的滋養(yǎng)沃土上。所以,以往那些僅僅是依靠一級(jí)土地開發(fā)、二級(jí)園區(qū)物業(yè)租售等商業(yè)模式賺取經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)商們,發(fā)展空間將越來(lái)越窄。

    產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)離不開“重資產(chǎn)”,沒(méi)有物理空間的承載,園區(qū)后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)變成了空話。但是一旦“重資產(chǎn)”,就勢(shì)必繞不開“資金”來(lái)源的話題。比起住宅地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)巨頭的豐厚的資本身家,產(chǎn)業(yè)園區(qū)商們顯得捉襟見(jiàn)肘,畢竟靠辦公場(chǎng)地、廠房的租售及微薄的運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入,是很難讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)商像住宅地產(chǎn)開發(fā)商們輕輕松松豪擲幾個(gè)億買地、建設(shè),然后長(zhǎng)期持有物業(yè),慢慢坐等物業(yè)增值、租金上漲帶來(lái)的“溢價(jià)值”。

    產(chǎn)業(yè)園區(qū)商原有的“重資產(chǎn)”模式存在著資金周轉(zhuǎn)的壓力,需要通過(guò)快速售賣物業(yè)所獲得收入來(lái)進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目的投資運(yùn)營(yíng)或者異地?cái)U(kuò)張。其中兩種模式最為常見(jiàn),一種是快速建廠房、通過(guò)強(qiáng)大的招商團(tuán)隊(duì)快速銷售,快速實(shí)現(xiàn)品牌擴(kuò)張,畢竟沒(méi)有足夠的市場(chǎng)占有率,也就沒(méi)有了行業(yè)地位,進(jìn)而喪失了行業(yè)話語(yǔ)權(quán);另外一種就是靠住宅配套建設(shè)開發(fā)所獲得的資金不斷供血產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)。也許就是因?yàn)椤爸刭Y產(chǎn)”資金的桎梏,使得很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)商的模式被詬病,始終擺脫不了“地產(chǎn)開發(fā)”牟利的嫌疑。

    但隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇,就“前端”的園區(qū)建設(shè)速度、規(guī)模來(lái)看是拼不過(guò)財(cái)大氣粗的住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)商只能在“后端”的運(yùn)營(yíng)服務(wù)上不斷地深化創(chuàng)新,衍生價(jià)值。畢竟比起住宅開發(fā)企業(yè)這些門外漢們,產(chǎn)業(yè)園區(qū)商還是具有對(duì)“產(chǎn)業(yè)”屬性的深刻認(rèn)知和把控力。

    尤其是我們剛剛提到的,“產(chǎn)業(yè)+基金”是目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的主要方向和趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)是核心,是基礎(chǔ),優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)區(qū)在產(chǎn)業(yè)層面要符合市場(chǎng)或產(chǎn)業(yè)需求,有必要進(jìn)行合理的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)們通過(guò)十余年的深耕細(xì)作,已經(jīng)對(duì)熟悉的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的成長(zhǎng)機(jī)理、發(fā)展特性、分化組織等方面積累了足夠的經(jīng)驗(yàn),所以能夠快速對(duì)區(qū)域市場(chǎng)做出反應(yīng),哪些區(qū)域適合哪些產(chǎn)業(yè),或者哪些產(chǎn)業(yè)中的哪些環(huán)節(jié)存在增值潛力,規(guī)避了后期“孵化”過(guò)程中產(chǎn)生的投融資風(fēng)險(xiǎn),使得一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目呈現(xiàn)良性發(fā)展的狀態(tài)。而且通過(guò)后期產(chǎn)業(yè)孵化運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投融資帶來(lái)的豐厚經(jīng)濟(jì)利益,也成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)商品牌擴(kuò)張的破題之路。

    講到這里,很多人也許會(huì)問(wèn),產(chǎn)業(yè)園區(qū)“孵化企業(yè)”跟“孵化產(chǎn)業(yè)”到底本質(zhì)區(qū)別在哪兒?因?yàn)樵谖覀兊墓逃兴季S里,孵化產(chǎn)業(yè)鏈的終端不還是在孵化企業(yè)嗎,為什么非要說(shuō)是孵化產(chǎn)業(yè),戴那么大頂帽子?舉個(gè)例子,過(guò)去產(chǎn)業(yè)園區(qū)在孵化器的功能上,著重點(diǎn)是如何將一個(gè)入園的小企業(yè)通過(guò)各種服務(wù)媒介一路扶搖直上到上市企業(yè)這個(gè)終極目標(biāo),然后從中分享企業(yè)成長(zhǎng)過(guò)程中的資本增值。而“孵化產(chǎn)業(yè)”是指,比如說(shuō)我們看重一個(gè)入園的文創(chuàng)類企業(yè)的原創(chuàng)“ip”,通過(guò)這個(gè)ip衍生出一系列內(nèi)容,比如以“ip”為源頭的電影、話劇、培訓(xùn)、游戲等各種衍生品,這些衍生品個(gè)個(gè)都是增值點(diǎn),隨之衍生品市場(chǎng)力越強(qiáng)就越具產(chǎn)業(yè)共性,進(jìn)而就使得園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)凸顯。

    說(shuō)完了產(chǎn)業(yè),我們?cè)賮?lái)說(shuō)說(shuō)基金,為了進(jìn)一步突出“孵化器”的功能,很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)商默默轉(zhuǎn)化成了“投資商”的角色,從最前期對(duì)入園企業(yè)的租金入股、股權(quán)投資到pe退出等階段性的投資行為,演變成了今天貼近市場(chǎng)前瞻性需求和科技研發(fā)技術(shù)的前沿,準(zhǔn)確把脈地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的著力處,培育出特色優(yōu)勢(shì)性產(chǎn)業(yè),進(jìn)而通過(guò)分享產(chǎn)業(yè)中各個(gè)環(huán)節(jié)的紅利來(lái)獲得資本增值,也就是從產(chǎn)業(yè)園單個(gè)企業(yè)的“金融扶持”到產(chǎn)業(yè)園整個(gè)產(chǎn)業(yè)“金融孵化”的升級(jí)轉(zhuǎn)型,使得金融不再是工具,而是推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重要抓手。

    這種形式的園區(qū)操作含金量很高,既要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)商對(duì)所集聚的產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的可持續(xù)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)有足夠的把握和理論依據(jù),通俗的來(lái)講,就是專業(yè)度;又要求對(duì)投融資機(jī)制及架構(gòu)的設(shè)計(jì)具有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃悸泛涂茖W(xué)論證,使得金融手段的操作能夠貫穿園區(qū)規(guī)劃開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)至資產(chǎn)證券化的全產(chǎn)業(yè)鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié),實(shí)現(xiàn)園區(qū)開發(fā)的資金閉環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。

    綜上所述,也就是說(shuō),產(chǎn)業(yè)園區(qū)商要改變發(fā)展思路,要從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型,要一手抓產(chǎn)業(yè)、一手抓金融,進(jìn)而分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展與物業(yè)回報(bào)所帶來(lái)的長(zhǎng)期資本增值。


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